Câu hỏi: Tôi được cấp sổ đỏ 600m2 trong đó 250m2 là đất vườn; còn lại 350 m2 là đất ao. Hiện nay tôi đã xây nhà kiên cố từ năm 2010. Nay tôi muốn cấp lại sổ và chuyển mục đích sử dụng đúng với hiện trạng thực tại là: đất xây dựng 300m2 và còn lại là đất vườn thì phí chuyển đổi và làm sổ mới là hết bao nhiêu tiền và thủ tục thực hiện là như thế nào?
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Theo quy định Điều 57 và Điều 59 Luật đất đai 2013 các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
Về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:
Điều 69, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Thành phần hồ sơ, bao gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
– Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất;
– Trích lục và biên vẽ thửa đất bản đồ địa chính.
Về phí chuyển đổi và làm sổ mới: Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:
Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Như vậy, tiền sử dụng đất mà bạn có nghĩa vụ phải nộp được xác định = 50% x (tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) tại thời điểm có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên địa bàn.
Bên cạnh đó, căn cứ tính tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, theo đó người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 và được xác định trên các căn cứ sau:
1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.
2. Mục đích sử dụng đất.
3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:
Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức
Như vậy, giá đất trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đối với với diện tích đất ở trong hạn mức của gia đình bạn sẽ phải căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.
Về thời gian giải quyết: Theo Điều 61 Luật đất đai 2013 Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
– Giao đất, thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian giải phóng mặt bằng;
– Chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.
Theo đó thời hạn để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ giấy tờ của người sử dụng đất.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà sẽ phân tích về nội dung này trong chương trình Bản tin bất động sản. Mời quý vị đón xem:
