Câu hỏi: Tôi là Khương. Qúy công ty cho tôi hỏi: Những trường hợp nào theo quy định của luật đất đai năm 2013 thì vẫn được xây dựng nhà khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014: Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ những trường hợp như: Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư; Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này; Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt…
Như vậy, về nguyên tắc nếu diện tích đất bạn đang xây dựng không thuộc trường hợp được miễn xin giấy phép xây dựng thì bạn cần thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng.
Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới gồm: Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng; Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Bản vẽ thiết kế xây dựng; Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Chính vì muốn xin giấy phép xây dựng, người có nhu cầu phải cung cấp cho cơ quan nhà nước những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
Theo Điều 16 Quy định Cấp giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng công trình được ban hành kèm theo Quyết định số 04/2010/QĐ-UBND ngày 20/1/2010 của UBND Hà Nội, người sử dụng đất có một trong các giấy tờ dưới đây thì có thể được xét cấp giấy phép xây dựng:
1. Giấy tờ cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
2. Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành) đã thực hiện nghĩa vụ tài chính;
3. Giấy tờ cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
4. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994; Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị;
5. Giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở theo hướng dẫn tại Thông tư số 47/BXD-XDCBĐT ngày 05/08/1989 và Thông tư số 02/BXD-ĐT ngày 29/04/1992 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện ý kiến của thường trực Hội đồng Bộ trưởng về việc hóa giá nhà cấp III, cấp IV tại các đô thị từ trước ngày 15/10/1993 hoặc từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 05/7/1994 mà trong giá nhà đã tính đến giá đất ở của nhà đó;
6. Giấy tờ sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
7. Giấy tờ chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; giấy tờ nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; giấy tờ của tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
8. Giấy tờ trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
9. Giấy tờ mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
10. Giấy tờ được nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;
11. Giấy tờ của Hợp tác xã sản xuất nông nghiệp cấp đất ở cho gia đình, xã viên của hợp tác xã từ trước ngày 28/6/1971 (ngày ban hành Nghị quyết số 125/CP của Hội đồng Chính phủ – nay là Chính phủ – về tăng cường công tác quản lý ruộng đất);
12. Một trong các loại giấy tờ sau đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận không có tranh chấp và được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp phường:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa và Nhà nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
13. Một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 12 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận là đất không có tranh chấp;
14. Giấy tờ của Ủy ban nhân dân xã xác nhận việc sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp của các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn ở miền núi và được Ủy ban nhân dân huyện thẩm tra kết quả xác nhận của Ủy ban nhân dân xã;
15. Giấy tờ của Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận việc các hộ gia đình, cá nhân không có các loại giấy tờ quy định tại Khoản 12 Điều này hiện đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2004, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất và được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp phường;
16. Giấy tờ thẩm tra không có tranh chấp của Ủy ban nhân dân cấp phường đối với công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ của cộng đồng dân cư đang sử dụng đất và được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp phường;
17. Giấy tờ của Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận việc sử dụng đất đúng mục đích, không có tranh chấp đối với các tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất và được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp phường;
18. Trong trường hợp hộ gia đình không có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định từ Khoản 1 đến Khoản 17 Điều này, nhưng được Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận là đất đó đang sử dụng không có tranh chấp (thời gian thẩm tra không quá 10 ngày làm việc) và được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp phường (thời gian thẩm tra không quá 07 ngày làm việc), theo Hướng dẫn số 6471/2002/HD-SĐCNĐ ngày 25/10/2002 của Sở Địa chính Nhà đất Hà Nội (nay là Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội) thì cũng được xét cấp giấy phép xây dựng. Hộ gia đình chịu trách nhiệm tiếp tục thực hiện các thủ tục để có quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật;
19. Các loại giấy tờ quy định từ Khoản 1 đến Khoản 18 Điều này nếu không thể hiện được ranh giới phần diện tích đất hoặc công trình chủ đầu tư được phép sử dụng hoặc sở hữu riêng thì phải được Ủy ban nhân dân cấp phường xác nhận ranh giới sử dụng và được Ủy ban nhân dân cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp phường.
Như vậy, nếu người sử dụng đất có một trong các giấy tờ nêu trên thì đều có thể được cơ quan có thẩm quyền xét cấp giấy phép xây dựng mà không nhất thiết phải có sổ đỏ. Quy định nêu trên (mục 13) cũng cho phép việc chuyển nhượng chỉ cần có chữ ký của các bên liên quan mà không đòi hỏi việc chuyển nhượng phải được công chứng, chứng thực.
Để được cấp Giấy phép xây dựng, bạn cần làm hồ sơ gửi đến UBND quận nơi có đất. Hồ sơ gồm:
1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu).
2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan.
3. Văn bản xác nhận của UBND phường về việc sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp của người sử dụng đất.
4. Bản sao Bằng khoán điền thổ kèm theo Trích lục bản đồ do cơ quan có thẩm quyền cấp. Chủ đầu tư cần xuất trình bản gốc để đối chiếu khi nộp hồ sơ.
5. Hai bộ hồ sơ thiết kế (gồm các bản vẽ: Mặt bằng định vị công trình trên lô đất, tỷ lệ 1/500 – 1/200 kèm theo sơ đồ vị trí công trình; Mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt công trình, tỷ lệ 1/100 – 1/200; Mặt bằng móng, tỷ lệ 1/100 – 1/200, mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ hệ thống và điểm đấu nối kỹ thuật thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện tỷ lệ 1/00 – 1/200)
6. Bản sao Giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của chủ đầu tư.
Chương trình bạn và pháp luật trên VOV1 với sự tham gia tư vấn của Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch công ty SBLAW sẽ đưa ra các giải pháp nhằm hạn chế rủi ro khi mua nhà đất, đồng thời giải đáp thắc mắc của quý thính giả liên quan đến nội dung này:
