Câu hỏi: Tôi là Long, ở Hà Nội. Hiện tôi đang có nhu cầu bán 1 căn hộ chung cư nhưng chưa rõ trong hợp đồng mua bán này phải quy định những nội dung gì? và có điều kiện gì khi chuyển nhượng căn hộ không? Mong quý công ty tư vấn giúp tôi.
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Thứ nhất, về điều kiện chuyển nhượng căn hộ chung cư:
Căn hộ chung cư phải đáp ứng các điều kiện sau mới được là đối tượng giao dịch của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
– Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Thứ hai, về hình thức hợp đồng
Theo quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng mua bán chung cư thì: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có chứng thực hoặc chứng nhận trừ trường hợp pháp luật có qui định khác”.
Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ chung cư tại văn phòng công chứng.
Điều khoản cơ bản của hợp đồng
- Thông tin các bên
Các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư gồm bên bán nhà và bên mua nhà. Các bên kê khai đầy đủ thông tin cá nhân theo các tiêu chí: Họ tên, chứng thực cá nhân, địa chỉ, số tài khoản…
- Thông tin về căn hộ chung cư
Hợp đồng phải ghi nhận đầy đủ đặc điểm của căn hộ chung cư về: ví trí căn hộ (số căn hộ, tầng, thuộc tòa nào…); địa chỉ căn hộ; diện tích sàn, diện tích sử dụng…
- Gía căn hộ, phương thức thanh toán và thời hạn thanh toán
Các bên thỏa thuận giá bán căn hộ (chưa bao gồm VAT), kinh phí bảo trì, bảo hành;
Phương thức thanh toán: trả tiền mặt hoặc chuyển khoản;
Thời hạn thanh toán: Thanh toán một lần hoặc nhiều lần; đối với mỗi lần thanh toán thì các bên thỏa thuận cụ thể thời gian thanh toán.
- Quyền và nghĩa vụ các bên
Dựa vào quy định của pháp luật, các bên thỏa thuận quyền và nghĩa vụ tương ứng đê đảm bảo tối đa quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. Quyền và nghĩa vụ cơ bản của các bên như sau:
* Quyền và nghĩa vụ của bên bán:
Bên bán có quyền yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thơi hạn và phương thức đã được thỏa thuận trong hợp đồng, yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra, đơn phương chấm dứt hợp đồng hay hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp 2 bên thỏa thuận hoặc theo qui định của pháp luật.
Bên bán có nghiã vụ cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực về căn hộ chung cư và chịu trách nhiệm về thông tin đã cung cấp, trường hợp bên bán không thông báo mà bên mua phát hiện ra thì bên mua có quyền hủy hợp đồng; giao căn hộ chung cư theo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện đã thỏa thuận kem theo hồ sơ và các giấy tờ hướng dẫn sử dụng khác; bảo hành căn hộ chung cư đã bán theo thỏa thuận của 2 bên. Bên bán có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra, thực hiện nghĩa vụ về thuế theo quy định của pháp luật. Duy trì hoạt động bình thường của căn hộ chung cư, dảm bảo khai thác tốt các tính năng của nhà chung cư.
* Quyền và nghĩa vụ của bên mua
Bên mua có quyền được nhận căn hộ chung cư kèm theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và các giấy tờ liên quan; yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán, chuyển giao quyền sở hữu và có trách nhiệm bảo hành đối với căn hộ chung cư. Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc bàn giao căn hộ chung cư không đúng thời hạn, chất lượng hoặc không đúng cam kết trong hợp đồng; đơn phương chấm dứt hợp đồng theo thảo thuận của 2 bên hoặc do pháp luật quy định.
Bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền đúng thời hạn theo phương thức đã thỏa thuận, nhận căn hộ chung cư kèm theo đầy đủ giấy tờ và hồ sơ theo đúng chất lượng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng, sử dụng căn hộ theo đúng công năng thiết kế.
- Thuế và các khoản phí, lệ phí phải nộp
Các bên liệt kê các khoản thuế, phí và lệ phí phải nộp, đồng thời thỏa thuận bên phải thực hiện việc nộp các khoản thuế, phí và lệ phí trên.
- Chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng
Các bên thỏa thuận các trường hợp được chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng.
- Các điều khoản khác
SBLAW cùng Muabannhadat tổ chức hội thảo về mua nhà chung cư, mời quý vị xem nội dung tóm tắt tại đây:
