Câu hỏi: Gia đình mình mua đất của ông X nhưng chưa có giấy tờ mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Năm 2016, mình có ký hợp đồng đặt cọc với ông X và hai bên đã thỏa thuận là ông X sẽ nhận của mình 300 triệu. Nay vợ ông X mới từ nước ngoài trở về, yêu cầu gia đình mình phải trả lại đất vì tại thời điểm ông X bán đất không có sự đồng ý của bà. Qúy công ty cho mình hỏi liệu bây giờ mình làm thủ tục xin cấp sổ đỏ mảnh đất trên có được không?
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Theo thông tin mà bạn cung cấp thì gia đình bạn mua đất của ông X nhưng không ký kết hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất, bạn và ông X chỉ ký với nhau hợp đồng đặt cọc ghi nhận ông X nhận của bạn 300 triệu đồng. Đối với trường hợp của bạn thì bạn chưa thể làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bạn được. Bởi vì:
Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 thì hợp đồng đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền trong một thời hạn nhất định để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Theo quy định trên thì hợp đồng đặt cọc giữa bạn và ông X chỉ được coi là một biện pháp đảm bảo ghi nhận việc ông X đã nhận tiền của bạn và ông X hứa sẽ bán đất cho bạn. Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc này không được coi là cơ sở để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bạn.
Theo đó, theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì việc mua bán quyền sử dụng đất giữa các bên phải được lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
…3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Mặt khác, trong trường hợp phần đất mà ông X bán cho gia đình bạn là tài sản của vợ chồng ông X trong thời kỳ hôn nhân thì tại thời điểm mua bán đất bạn phải được sự đồng ý của cả hai vợ chồng ông X (căn cứ theo quy định tại điều 33 Luật hôn nhân và gia đình 2014).
Như vậy, căn cứ theo những quy định trên thì đối với trường hợp của bạn nếu vợ ông X hoàn toàn có cơ sở đòi lại phần đất mà gia đình bạn đã mua. Tuy nhiên, sau khi vợ, chồng ông X lấy lại phần đất thì bạn có quyền yêu cầu ông X phải có nghĩa vụ hoàn lại cho gia đình bạn số tiền 300 triệu mà ông X đã nhận của bạn và một khoản tiền lãi suất theo quy định của pháp luật.
