Câu hỏi: Mình là Lâm. Hiện mình đang muốn mua 1 mảnh đất, nhưng mình đang ở nước ngoài làm kinh tế, không có ở nhà. Tiền đất đã đặt cọc là 100 triệu, giờ mình muốn chuyển sang cho bố của mình. Xin hỏi mình phải làm như thế nào?
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch thường xuyên xảy ra trên thực tế. Căn cứ vào các thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi chưa xác định được việc nhận chuyển nhượng này vẫn do bạn đứng tên trên sổ đỏ chỉ nhờ bố thực hiện thủ tục hay chuyển cho bố đứng tên trên sổ đỏ. Do đó chúng tôi tư vấn cho bạn hai trường hợp như sau:
– Trường hợp 1: Ủy quyền thực hiện thủ tục
Hiện tại bạn đang ở nước ngoài nên việc trực tiếp thực hiện thủ tục tại Việt Nam là không thể. Do đó bạn có thể ủy quyền cho bố mình thực hiện thủ tục thay. Khoản 1 Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đại diện theo ủy quyền như sau:
“Điều 138. Đại diện theo ủy quyền
1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự…”.
Trong trường hợp này, bạn có thể lựa chọn 1 trong 2 hình thức ủy quyền là Giấy ủy quyền hoặc Hợp đồng ủy quyền. Theo đó:
– Giấy ủy quyền là hành vi pháp lý đơn phương của bên ủy quyền cho bên nhận ủy quyền thực hiện các công việc trong phạm vi ủy quyền.
– Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Bởi đây là việc ủy quyền thực hiện công việc liên quan đến nhận chuyển nhượng đất đai nên văn bản ủy quyền cần được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
– Trường hợp 2: Chuyển cho người khác nhận chuyển nhượng
Trường hợp nếu bạn không muốn trực tiếp giao dịch cũng như đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể chuyển cho bố bạn. Lúc này bạn phải thực hiện việc hủy hợp đồng đặt cọc trước đó.
Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:
” … 2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Như vậy nếu như bạn hủy bỏ hợp đồng đặt cọc, từ chối giao kết hợp đồng với bạn để chuyển cho 1 người khác thì bạn phải chịu mất khoản cọc do vi phạm nghĩa vụ. Tuy nhiên bạn có thể thỏa thuận lại với phía bên người bán về hoàn cảnh của mình và chuyển việc thực hiện nghĩa vụ cho bố bạn. Lúc này có thể xem xét không phạt cọc.
