Câu hỏi: Tôi là Hạnh. Mong quý công ty tư vấn giúp tôi trường hợp này:

Trong Biên bản làm việc ngày 02/03/2018 tại nhà Văn hóa thôn A gồm: Nguyên đơn là Nguyễn Văn X và bà Nguyễn Thị Y; bị đơn là bà Hoàng Thị Z. Hội đồng hòa giải do Bí thư Chi bộ, Trưởng ban Mặt trận thôn chủ trì hội nghị. Nội dung hòa giải như sau:

Hiện tại 2 mảnh đất, mảnh ở trên đường số thửa 04 diện tích 3000m2; mảnh dưới đường số thửa 08 diện tích 3200m2. Hai thửa đất đều chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mảnh đất phía trên, trước kia là đất sử dụng của bố ông X nhưng không có giấy tờ gì, sau đó cho ông H (chồng bà Z) mượn đất để ở; mảnh phía trên đường của bà Hoa sau đó ủy quyền cho bà Y có giấy ủy quyền. Hiện tại cả hai mảnh đất đang được ông H và bà Z sử dụng. Kết quả hòa giải 2 bên thỏa thuận nhất trí:

– Ông H và bà Z trả lại thửa đất bên trên đường cho bà Y;

– Ông H và bà Z được thửa đất dưới đường và xin một lối đi thuộc thửa đất phía trên để lấy lối đi lại.

Phần chữ ký của nguyên đơn và bị đơn. Bên nguyên đơn đã ký tên ông X và bà Y nhưng bên bị đơn có viết là “Chữ ký gia đình ông H” và chỉ có chữ ký của bà Z. Trong Biên bản cũng không có dấu xác nhận gì.

Tôi là cháu ruột bà Z, bà tôi có 3 người con. Cho tôi hỏi việc thỏa thuận giữa hai bên này có cần sự đồng ý của 3 người con bà Z không? Việc thỏa thuận như vậy có đúng pháp luật không?

Luật sư tư vấn:

Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Về thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở:

Khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”.

Như vậy, việc tranh chấp đất đai trong trường hợp này, hai bên gia đình không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tranh chấp để giải quyết. Ở đây, hai bên đã thực hiện hòa giải tại cơ sở. Tuy nhiên, qua việc bạn cung cấp thông tin thì việc giải quyết vấn đề này có một số vấn đề như sau:

Thứ nhất, về thẩm quyền hòa giải tại cơ sở

Theo Điểm b Khoản 1 Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định: “Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh”.

Căn cứ tại Biên bản làm việc ngày 02/03/2018 tại nhà Văn hóa thôn A thì trong hội đồng hòa giải không có mặt của Chủ tịch hay Phó chủ tịch UBND là chủ tịch Hội đồng. Như vậy, về thẩm quyền hòa giải là không đảm bảo quy định pháp luật về hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở.

Thứ hai, về chữ ký của các bên tranh chấp và của Hội đồng có vấn đề sau:

Khoản 2 Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP quy định:

 “Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.

Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Trong trường hợp này, việc hòa giải đã được lập thành biên bản, có đầy đủ những nội dung. Tuy nhiên, như bạn cung cấp thông tin thì biên bản có ghi bị đơn đại diện là Bà Z, nhưng trong phần ký tên của các bên tranh chấp, bên nguyên đơn đã ký tên là ông X và bà Y; bên bị đơn lại được viết là “Chữ ký gia đình ông H” có chữ ký của cả bà Z. Trường hợp nếu ghi là “Chữ ký gia đình ông H” thì phải có đầy đủ chữ ký của những người trên 18 tuổi và có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ khẩu gia đình trong thời điểm có tranh chấp đó; nhưng đây chỉ có chữ ký của bà Z.

Hơn thế nữa, tại Khoản 2 Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP quy định:

“…Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải…” mà trong biên bản có ghi phần bị đơn chỉ có bà Z là đại diện bên tranh chấp chứ không ghi bên bị đơn là gia đình ông H và bà Z nên phần chữ ký trong biên bản không thể có chữ ký của gia đình ông H được.

Thứ ba, trong Biên bản hòa giải không có dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã

Theo quy định, biên bản hòa giải phải có dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã giải quyết nhưng trong biên bản hòa giải này lại không có dấu này.

Do đó, từ những vấn đề trên của Biên bản hòa giải, có thể xác định Biên bản hòa giải này không đủ hiệu lực pháp lý. Vì vậy, những nội dung thỏa thuận trong biên bản hòa giải sẽ không được công nhận.

Nếu sau đó 2 bên vẫn có tranh chấp mà không tự hòa giải được thì 1 trong hai bên tranh chấp phải gửi Đơn đề nghị lên Ủy ban nhân dân cấp xã để xin hòa giải lại tranh chấp đất đai. Việc bạn muốn làm đơn yêu cầu lên Tòa án nhân dân để giải quyết thì chưa thể thực hiện được nếu chưa được hòa giải tại cơ sở.

Trường hợp nếu hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành, trường hợp này, cả hai bên không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thì giải quyết cụ thể theo Khoản 2, 3 và 4 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

“2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

…………………………

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành”.

Về vấn đề 03 người con của bà Z có quyền hay phải được sự đồng ý của họ trong việc thỏa thuận giải quyết giữa bà Z với ông X và bà Y hay không? 

Do cả 2 thửa đất trên chưa có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, việc mua bán đất không có giấy tờ mà chỉ thỏa thuận bằng miệng. Việc bà Hoa ủy quyền cho bà Y thửa đất phía trên đường cũng có giấy tờ nhưng không được công chứng hay chứng thực.  Nếu thửa đất đó đứng tên bởi bố mẹ thì quyền sử dụng và định đoạt thuộc về bố mẹ, không cần sự đồng ý của con cái. Nếu thửa đất đó được đăng ký quyền sử dụng đất theo hộ gia đình, tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Theo quy định này thì nếu đăng ký đất đai theo Hộ gia đình sử dụng đất thì con cái cũng có quyền và phải có sự đồng ý của con cái trên 18 tuổi và có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Theo quy định tại Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định sở hữu chung của các thành viên trong gia đình như sau:

‘1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này”.

Tuy nhiên, thửa đất không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất. Từ biên bản hòa giải ngày 02/03/2018 đến nay, vấn đề tranh chấp mặc dù đã hòa giải nhưng vẫn chưa được giải quyết. Theo quy định tại Khoản 57 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ – CP: “Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành”.

Khoản 5 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Khoản 4 Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP quy định:

“Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo”.

Hiện tại 2 bên vẫn chưa làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, 03 người con của bà Z không có quyền trong việc thỏa thuận, hòa giải của các bên tranh chấp, việc tranh chấp này chỉ căn cứ vào 2 bên tranh chấp đã sử dụng thửa đất đó.