Câu hỏi: Tôi là Khánh, hiện nay Condotel rất đang nóng trên thị trường bất động sản nên tôi cũng đang tìm hiểu về Condotel và có ý định mua. Qúy công ty có thể tư vấn giúp tôi khi mua Condotel thì tôi phải những lưu ý gì để tránh rủi ro?
Trả lời:
Condotel là từ được viết tắt của Condo & Hotel có ý nghĩa là Khách sạn căn hộ hay Căn hộ khách sạn. Đây là khái niệm rất phổ biến trên thị trường thế giới nhưng vẫn còn khá mới mẻ tại Việt Nam. Với việc mang lại những giá trị “kép”, condotel đang trở thành xu hướng đầu tư mới của bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, Condotel cũng tiềm ẩn những rủi ro mà bạn cần biết, trước khi quyết định “sở hữu” một thứ tài sản như vậy.
Thứ nhất, về Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
Mặc dù chủ đầu tư đều cam kết khách hàng sẽ nhận được giấy chứng nhận sở hữu với thời hạn lâu dài nhưng thực tế hiện nay chưa có văn bản pháp luật nào quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở nhưng lại phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch và thực tế là đến nay mới có vài dự án được một số tỉnh “xé rào” cấp “sổ hồng”, còn hầu hết căn hộ condotel chưa được cấp. Việc không được cấp “sổ hồng” sẽ gây ra nhiều hệ luỵ, vì nhà nước chưa công nhận quyền sở hữu của chúng ta, khi đó chúng ta là chủ nhưng lại không có quyền định đoạt tài sản của mình.
Thứ hai, thời hạn sử dụng
Tuy chủ đầu tư cam kết rằng người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (nhà ở, đất ở được luật quy định là sở hữu lâu dài, hay nói cách khác là vô thời hạn) nhưng phải khẳng định, condotel không phải là nhà ở được xây trên đất ở mà đây là loại đất nhà nước giao quyền sử dụng vào mục đích kinh doanh du lịch. Theo đó, Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 về thời hạn giao đất có quy định, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư, là không quá 50 năm. Điều này có nghĩa, Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn, theo dự án.
Thứ ba, lợi nhuận đã cam kết
Hầu hết người mua Condotel không có mục đích ở mà có mục đích nghỉ dưỡng kết hợp kinh doanh. Sự hấp dẫn từ cam kết hưởng lợi nhuận từ 8-10% một năm từ chủ đầu tư thực tế lại không dễ dàng thực hiện. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện thì người mua cũng sẽ rất khó để đòi được. Nếu là làm ăn, chúng ta phải chấp nhận một quy luật lời ăn lỗ chịu, sẽ không thể có sự ấn định cho tỷ lệ lợi nhuận.
Thứ tư, ai là người sửa chữa, bảo dưỡng căn hộ?
Về mặt sở hữu, Condotel được chủ đầu tư cho là thuộc về người mua nhưng người mua lại không trực tiếp sử dụng mà do chủ đầu tư quản lý, kinh doanh. Do đó nếu phát sinh sự hư hỏng cần phải bảo trì, bảo dưỡng thì sẽ khó xác định đối tượng phải chịu trách nhiệm.
Thứ năm, khó khăn trong việc huy động tài chính
Xuất phát từ sự thiếu cơ sở pháp lý đối với condotel nên hiện nay rất ít dự án được sự hỗ trợ tài chính từ phía ngân hàng. Do đó, khách hàng mua Condotel ít được hưởng các ưu đãi về bảo lãnh ngân hàng, vay tiền mua condotel.
Thứ sáu, các chi phí dịch vụ, quản lý vận hành.
Cũng tương tự như các căn hộ chung cư thì Condotel cũng sẽ phải chi trả các khoản phí dịch vụ nếu đưa vào sử dụng. Phí dịch vụ đối với các căn hộ chung cư hiện nay được điều chỉnh bởi Luật nhà ở và sự quyết định của người sử dụng, do đó giá dịch vụ sẽ bị khống chế nhưng Condotel lại không phải là nhà ở do đó sẽ không có cơ chế để quản lý chi phí dịch vụ mà người dùng phải trả, đây sẽ là thiệt thòi cho khách hàng nếu chủ đầu tư tăng phí quản lý.
Thứ bảy, khi chủ đầu tư lạm quyền
Trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp toàn bộ dự án để huy động vốn và khi không có khả năng trả nợ thì rủi ro sẽ thuộc về các khách hàng mua Condotel.
Việc cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ góp phần giải phóng nguồn lực lớn thúc đẩy thị trường bất động sản pháp triển, giải phóng hàng tồn kho và nhưng ách tắc của thị trường Tuy nhiên các chuyên gia pháp luật cho rằng phương án này tiềm ẩn không ít rủi ro cho người mua nhà… Mời quý vị đón xem đoạn video sau:
