Câu hỏi: Tôi là Xuân, ở Hà Nội. Tôi có cho anh X thuê một căn nhà ở quận Thanh Xuân để cho gia đình ở. Tôi và anh X đã làm hợp đồng có công chứng. Mấy bữa trước, khi đến thăm nhà, tôi phát hiện gia đình đang sử dụng căn nhà này không phải là gia đình anh X như trong hợp đồng mà là gia đình khác. Tôi có gọi điện hỏi anh X thì anh X thừa nhận đã cho gia đình khác thuê căn nhà đó với giá cao hơn để kiếm lời. Xin hỏi: Tôi có thể lấy lý do này để chấm dứt hợp đồng với anh X không?
Trả lời:
Điều 475 Bộ Luật Dân sự năm 2015 có quy định như sau:
“Điều 475. Cho thuê lại
Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý”.
Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, việc bên thuê tự ý cho thuê lại mà không hỏi ý kiến của gia đình bạn là đã trái với quy định của pháp luật. Gia đình bạn hoàn toàn có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng theo Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể:
Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà
1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a)Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Tóm lại, bên thuê đã vi phạm Điểm đ Khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014, do vậy gia đình bạn hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê. Tuy nhiên, khi chấm dứt hợp đồng cho thuê, gia đình bạn cần phải báo trước cho bên thuê biết trước ít nhất là 30 ngày, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.
