Câu hỏi: Hiện nay tôi đang có ý định mua một lô đất thuộc một dự án đầu tư, chủ đầu tư nói với tôi khu đất này đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền. Tuy nhiên, tôi có yêu cầu chủ đầu tư cho xem quyết định phê duyệt nhưng họ liên tục lấy lý do này kia để không đưa cho tôi xem. Vậy xin hỏi: Khi chủ đầu tư chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép phân lô, bán nền thì tôi có thể nhận chuyển nhượng mảnh đất này hay không? Chủ đầu tư có bị xử phạt khi tự ý phân lô, bán nền không?
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Theo như thông tin bạn cung cấp, bạn dự định muốn nhận chuyển nhượng một mảnh đất trong một dự án của một chủ đầu tư được phân lô, bán nền, nhưng khi bạn yêu cầu cung cấp văn bản xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc phê duyệt thì chủ đầu tư đưa ra nhiều lý do để không phải đưa văn bản/Quyết định cho bạn. Căn cứ theo Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
“1. Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng.
2. Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
4. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra.
5. Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng.
6. Các quyền khác trong hợp đồng”.
Đồng thời, căn cứ khoản 1 Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó, chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, nếu bạn yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất đặc biệt là Quyết định phê duyệt được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp thì bạn không nên nhận chuyển nhượng mảnh đất này vì không đảm bảo quyền lợi cho bạn và rất có thể sẽ bị rủi ro.
Căn cứ theo Điều 15 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP quy định về tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở:
“1. Hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê mà chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất dưới 01 héc ta;
b) Phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
c) Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 03 héc ta đến dưới 05 héc ta;
d) Phạt tiền từ trên 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 05 héc ta trở lên.
2. Biện pháp khắc phục hậu quả:
Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 Điều này”.
Như vậy, tùy vào từng diện tích mà chủ đầu tư tự ý chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền thì chủ đầu tư sẽ bị xử phạt mức tiền phạt tương ứng. Ngoài ra, chủ đầu tư còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp do thực hiện hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Trong chương trình An cư kênh InfoTV, luật sư Nguyễn Thanh Hà đã phân tích vấn đề chế tài áp dụng cho các chủ đầu tư xây dựng không phép. Mời quý vị đón xem đoạn video sau:
