Mặc dù, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng QCVN 04-1:2015/BXD và Thông tư số 03/2014/TT-BXD đã thống nhất cách tính diện tích theo thông thủy, song, tình trạng tăng, giảm diện tích ở căn hộ chung cư vẫn xảy ra.
Cách tính diện tích căn hộ hiện nay
Hiện nay cách tính diện tích căn hộ chung cư được thực hiện theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng QCVN 04-1:2015/BXD. Tuy nhiên, đến nay nhiều người mua chung cư chưa biết đến quy định này và hoặc biết đến nhưng chưa biết chính xác cách đo đạc diện tích thông thủy như thế nào là đúng với quy đinh của pháp luật.
Theo hướng dẫn tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng QCVN 04-1:2015/BXD, diện tích sử dụng của căn hộ là diện tích sàn được tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích chiếm chỗ của tường bao ngôi nhà, tường phân chia giữa các căn hộ, cột, vách chịu lực, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
Trước đây, Thông tư số 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng quy định tương tự như trên. Cụ thể:
Khoản 2 Điều 2 Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014 của Bộ Xây dựng quy định như sau:
“Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký với chủ đầu tư, các bên phải ghi rõ các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để tính tiền mua bán căn hộ…
Diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy như quy định trên và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung. Khi bàn giao căn hộ, các bên phải ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký; biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ”.
Nhiều dự án bị “đấu tố”
Thực ra, việc phát hiện diện tích căn hộ bị chênh lệch (tăng hoặc giảm) so với diện tích ghi trong hợp đồng sau khi nhận nhà đã từng xảy ra ở không ít dự án từ cách đây gần chục năm.
Dự án căn hộ cao cấp bậc nhất Hà Nội khi đó là Keangnam cũng dính lùm xùm liên quan đến vấn đề này. Đến nay, tình trạng thiếu hụt hay tăng diện tích ở căn hộ chung cư vẫn xảy ra mặc dù đã có QCVN 04-1:2015/BXD và Thông tư số 03/2014/TT-BXD.
Đơn cử, gần đây, đại diện 150 khách hàng mua nhà ở dự án Trung tâm thương mại – văn phòng – căn hộ để bán và cho thuê Discovery Complex đã tập trung tại Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Kinh đô (Kinh Do TCI Group) để kiến nghị về tình hình chậm bàn giao nhà, tự ý tăng diện tích căn hộ.
Cụ thể, bỏ các tầng cây xanh thay vào đó là sàn thương mại hay căn hộ; bỏ cầu nối hai tòa tháp A – B; thay đổi ban công căn hộ vuông thành vát, diện tích căn hộ tăng lên, có căn tăng đến 15 m2, thậm chí lên đến 25 – 30m2.
Với việc tăng thêm diện tích các căn hộ, nếu chủ đầu tư điều chỉnh mà không có sự phê duyệt của các cơ quan chức năng, người dân sẽ gặp khó trong việc xin cấp giấy chứng nhận sở hữu căn hộ khi vào ở.
Nếu chủ đầu tư bàn giao căn hộ chênh lệch diện tích, người mua phải làm gì?
Sự chênh lệch giữa diện tích đo đạc thực tế tại thời điểm bàn giao với diện tích căn hộ ghi trên hợp đồng là khó tránh khỏi.
Nếu tổng diện tích một mặt sàn vẫn bảo đảm theo thiết kế được duyệt hoặc có sai số nhưng không đáng kể thì việc chênh lệch diện tích mỗi căn hộ vẫn có thể xảy ra, chẳng hạn do thiết kế, cách bố trí mặt bằng chưa hợp lý.
Khi mua bán căn hộ chung cư thì áp dụng theo mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật trong mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại và trong quy chuẩn xây dựng không quy định về tỷ lệ sai số cho phép khi tính diện tích căn hộ được cấp phép xây dựng và diện tích sàn căn hộ sau cùng.
Vì vậy, việc xác định tỷ lệ % sai số này là do chủ đầu tư và khách hàng mua căn hộ tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Khi bàn giao, nếu diện tích sử dụng thực tế chênh lệch vượt quá tỷ lệ sai số ghi trong hợp đồng, thì giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế.
Như vậy, hiện nay pháp luật không có quy định cụ thể về việc tăng hay giảm diện tích căn hộ, mà do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng. Theo đó, sau khi kiểm tra nếu diện tích tăng hay giảm quá ngưỡng quy định có hai hướng xử lý:
Thứ nhất, hai bên ngồi lại thương thảo với nhau lại giá bán căn hộ.
Thứ hai, bên mua có quyền trả lại nhà và bên bán có nghĩa vụ hoàn tiền cho bên mua.
Thứ ba, nếu các bên không thoả thuận được phương án xử lý thì các bên có thể đề nghị toà án có thẩm quyền xử lý.
