Câu hỏi: Gia đình tôi và gia đình hàng xóm đang xảy ra tranh chấp về đất đai nên tôi muốn cơ quan có thẩm quyền can thiệp nhưng không biết cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai?

Luật sư tư vấn:

Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đấtthì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành”.

Trường hợp nếu có tranh chấp về đất đai thì trước tiên tranh chấp này phải được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Nếu như hòa giải tại UBND cấp xã không thành thì bạn có thể gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đến cơ quan có thẩm quyền, cụ thể như sau:

– Nếu bạn có Giấy chứng nhận hoặc có 1 trong các Giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Điều 100 Luật đất đai 2013: Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết;

-Nếu không có các Giấy tờ trên: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp huyện (do Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết) hoặc khởi kiện tại tòa án.

Câu hỏi: Bố mẹ tôi có giấy chứng nhận quyền sử dụng 600 m2 đất. Nhà hàng xóm lấn chiếm đất nhà tôi để xây tường rào nhà. Vì là họ hàng nên bố mẹ tôi không làm lớn chuyện mà coi như cho mượn; trong giấy chứng nhận vẫn thể hiện phần diện tích bị lấn chiếm. Năm 2014, bố mẹ tôi tách sổ đỏ thành 2 sổ cho 02 anh em tôi. Nhưng khi đo đạc chỉ tiến hành trên diện tích đất thực tế. Phần diện tích bị lấn chiếm không tách sổ có diện tích khoảng 30 m2.

Năm 2017, hàng xóm nhà tôi muốn bán nhà nên bố mẹ tôi đòi lại phần đất lấn chiếm. Nhưng họ đã sang tên cho ông X và làm sổ đỏ mới. Sổ đỏ mới của ông X có diện tích là 280 m2; nhưng sổ đỏ cũ chỉ có diện tích 250 m2. Xin hỏi: Bố mẹ tôi có thể lấy lại phần diện tích đất bị lấn chiếm không?

Luật sư tư vấn:

Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm

1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.”

Như vậy, hành vi lấn chiếm đất đai là hành vi bị nghiêm cấm. Trong trường hợp của bạn: nhà hàng xóm lấn chiếm khoảng 30 m2 đất nhà bạn. Sau đó họ bán phần đất nhà họ và cả phần đất lấn chiếm của nhà bạn cho ông X. Trên sổ đỏ của nhà bạn vẫn thể hiện phần diện tích đất bị lấn chiếm. Do đó hành vi hành xóm lấn chiếm diện tích đất của bạn là không đúng quy định pháp luật.

Để bảo đảm quyền lợi của mình; gia đình bạn và gia đình hàng xóm có thể tiến hành thương lượng tự hòa giải. Nếu không tự hòa giải được, bạn có thể làm đơn yêu cầu hòa giải tại UBND xã; hoặc nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện theo Điều 203 Luật đất đai năm 2013.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Như vậy, người sử dụng đất chỉ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau:

+) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+) Đất không có tranh chấp;

+) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án;

+) Trong thời hạn sử dụng đất.

Trong trường hợp của bạn, nhà hàng xóm bạn chuyển nhượng cho ông X diện tích đất 280 m2; trong khi diện tích đất trong sổ đỏ của nhà hàng xóm là 250 m2. Như vậy họ đã chuyển nhượng 30 m2 đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó hợp đồng chuyển nhượng giữa họ bị vô hiệu một phần đối với 30 m2 lấn chiếm vì không đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng. Do đó gia đình bạn có thể lấy lại phần đất bị lấn chiếm.

Câu hỏi: Tôi là Dương, ở Hà Nội. Tôi có cho một người bạn vay 200 triệu đồng, có hợp đồng ký kết ngày 29/10/2016, đến thời hạn trả nợ là ngày 29/10/2017 mà người này không trả tiền cho tôi. Vậy nếu tôi muốn khởi kiện thì thời hiệu khởi kiện đối với vụ việc này là bao lâu?

Luật sư tư vấn:

Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn đang muốn khởi kiện dân sự đối với hành vi vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng vay. Theo quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì Thời hiệu khởi kiện về hợp đồng được xác định như sau:

“Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm”.

Theo quy định này thì thời hiệu khởi kiện là 3 năm. Thời điểm bắt đầu tính thời hiệu khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng là từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Việc xác định thời điểm bắt đầu tính thời hiệu phải căn cứ vào thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và thời điểm chấm dứt hợp đồng.

Kể từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực thì bên có quyền lợi bị xâm phạm biết hoặc phải biết hành vi vi phạm các điều khoản của hợp đồng và thời điểm biết hoặc phải biết là ngày bên có nghĩa vụ phải thực hiện mà không thực hiện nghĩa vụ hoặc có thực hiện nhưng thực hiện không đúng nghĩa vụ hoặc gây thiệt hại.

Trường hợp đã hết thời hạn thực hiện hợp đồng nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện, thực hiện không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng thì thời điểm bắt đầu tính thời hiệu là ngày hợp đồng hết thời hạn thực hiện.

Như vậy, trong trường hợp của bạn thời hiệu khởi kiện là 3 năm tính từ ngày bạn biết về quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm đó là ngày 29/10/2017.

Câu hỏi: Tôi là Đình. Tôi đang làm công nhân ở Hà Nội. Công nhân trong công ty đã 4 tháng nay chưa được nhận lương. Trong công ty lại không có tổ chức công đoàn nên không có ai đứng ra bảo vệ cho người lao động. Xin hỏi: chúng tôi phải làm những thủ tục gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

Luật sư tư vấn:

Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Thứ nhất, tiến hành hòa giải bởi hòa giải viên lao động

Trình tự hòa giải được thực hiện theo Điều 201 Bộ luật Lao động năm 2012. Biên bản hòa giải ghi rõ tranh chấp lao động tập thể, cụ thể:

Tranh chấp lao động tập thể phải thông qua thủ tục hòa giải của hòa giải viên lao động trước khi yêu cầu tòa án giải quyết, trừ các tranh chấp lao động sau đây không bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải:

– Về xử lý kỷ luật lao động theo hình thức sa thải hoặc tranh chấp về trường hợp bị đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động;

– Về bồi thường thiệt hại, trợ cấp khi chấm dứt hợp đồng lao động;

– Giữa người giúp việc gia đình với người sử dụng lao động;

– Về bảo hiểm xã hội theo quy định của pháp luật về bảo hiểm xã hội, về bảo hiểm y tế theo quy định của pháp luật về bảo hiểm y tế;

– Về bồi thường thiệt hại giữa người lao động với doanh nghiệp, đơn vị sự nghiệp đưa người lao động đi làm việc ở nước ngoài theo hợp đồng.

Theo đó, nhân viên và lãnh đạo công ty tranh chấp về chế độ lương theo quy định của pháp luật, không thuộc các trường hợp trên nên phải tiến hành hòa giải của hòa giải viên lao động.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được yêu cầu hòa giải, hòa giải viên lao động phải kết thúc việc hòa giải.

Tại phiên họp hòa giải phải có mặt hai bên tranh chấp. Các bên tranh chấp có thể ủy quyền cho người khác tham gia phiên họp hòa giải.

Hòa giải viên lao động có trách nhiệm hướng dẫn các bên thương lượng. Có thể xảy ra các trường hợp như sau:

– Trường hợp hai bên thỏa thuận được, hòa giải viên lao động lập biên bản hòa giải thành.

– Trường hợp hai bên không thỏa thuận được, hòa giải viên lao động đưa ra phương án hòa giải để hai bên xem xét. Trường hợp hai bên chấp nhận phương án hòa giải, hòa giải viên lao động lập biên bản hòa giải thành.

– Trường hợp hai bên không chấp nhận phương án hòa giải hoặc một bên tranh chấp đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai mà vẫn vắng mặt không có lý do chính đáng, thì hòa giải viên lao động lập biên bản hòa giải không thành.

Biên bản có chữ ký của bên tranh chấp có mặt và hòa giải viên lao động.

Bản sao biên bản hòa giải thành hoặc hòa giải không thành phải được gửi cho hai bên tranh chấp trong thời hạn 01 ngày làm việc, kể từ ngày lập biên bản.

Thứ hai, giải quyết theo thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện

Trong trường hợp hòa giải không thành hoặc một trong hai bên không thực hiện các thỏa thuận trong biên bản hòa giải thành thì đối với tranh chấp lao động tập thể về quyền các bên có quyền yêu cầu Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết hoặc trong thời hạn 5 ngày làm việc của hòa giải viên lao động mà mà hòa giải viên lao động không tiến hành hòa giải thì các bên có quyền gửi đơn yêu cầu Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết.

Đối với trường hợp trong thời hạn 5 ngày làm việc mà hòa giải viên lao động chưa giải quyết mà các bên có yêu cầu lên Chủ tịch Ủy ban nhân cấp huyện thì trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ khi nhận được yêu cầu giải quyết tranh chấp lao động tập thể Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm xác định loại tranh chấp về quyền hoặc lợi ích. Trường hợp là tranh chấp lao động tập thể về quyền thì tiến hành giải quyết theo thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Điều 205 Bộ luật Lao động năm 2012 quy định giải quyết tranh chấp lao động tập thể về quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện như sau:

“1. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp lao động tập thể về quyền, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện phải tiến hành giải quyết tranh chấp lao động.

2. Tại phiên họp giải quyết tranh chấp lao động phải có đại diện của hai bên tranh chấp. Trường hợp cần thiết, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện mời đại diện cơ quan, tổ chức có liên quan tham dự phiên họp.

Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện căn cứ vào pháp luật về lao động, thoả ước lao động tập thể, nội quy lao động đã được đăng ký và các quy chế, thoả thuận hợp pháp khác để xem xét giải quyết tranh chấp lao động.

3. Trong trường hợp các bên không đồng ý với quyết định của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc quá thời hạn mà Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện không giải quyết thì các bên có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết”.

Thứ ba, giải quyết tranh chấp lao động tại tòa án

Nếu tiến hành hòa giải bởi hòa giải viên lao động không thành hoặc không thực hiện đúng như trong biên bản hòa giải hay quá thời hạn giải quyết mà không được giải quyết thì sẽ yêu cầu giải quyết bởi Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện. Nếu không các bên không đồng ý với quyết định của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc quá thời hạn mà không được Chủ tịch Ủy ban nhân dân giải quyết thì các bên có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết.

Khoản 2 Điều 32 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định những tranh chấp về lao động thuộc thẩm quyền của Tòa án như sau: “Tranh chấp lao động tập thể về quyền giữa tập thể lao động với người sử dụng lao động theo quy định của pháp luật về lao động đã được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết mà tập thể lao động hoặc người sử dụng lao động không đồng ý với quyết định đó hoặc quá thời hạn mà Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện không giải quyết”.