TMS Grand city Phúc Yên: Mở bán khi chưa đủ điều kiện pháp lý?

Hạ tầng chưa xong, nhà đã bán 

Theo ông Bùi Ngọc Điền, Giám đốc kinh doanh của Ban quản lý dự án, giá bán các lô liền kề đợt 1 từ 10-13 triệu đồng/m2. Hiện tại, 300 căn giai đoạn 1 đã gần hết, chỉ còn một số căn sâu phía trong dự án. Vị này khuyên nếu để đầu tư thì không nên mua, mà chờ giai đoạn 2.

Ông Bùi Ngọc Điền cho biết giai đoạn 2 sẽ bao gồm cả chung cư và nhà liền kề. Hiện nay, giai đoạn 2 chủ đầu tư đang xin điều chỉnh công năng từ nhà ở xã hội sang nhà liền kề. Dự kiến sang tháng 4 hoặc tháng 5 sẽ mở bán.

Tuy nhiên, xem thực địa dự án tại thời điểm này, một phần dự án mới đang được đổ đất, san lấp mặt bằng. Toàn bộ dự án chưa có hạ tầng đường, điện, nước… Thậm chí, một số khu vực còn chưa giải phóng xong mặt bằng. Tại một website rao bán nhà dự án, hiện trạng dự án đến tháng 2/2018 mới san lấp được 40%, thời gian bàn giao là quý IV/2018.

Theo hồ sơ pháp lý được các nhân viên môi giới cung cấp, khách hàng_mua dự án sẽ ký hợp đồng góp vốn. Tiến độ góp chia thành 5 đợt, đợt đầu đóng 25%, đợt 2 thanh toán 15% sau 2 tháng, đợt 3 thanh toán 10% sau 1 tháng, đợt 4 thanh toán 45% khi bàn giao đất, đợt 5 thanh toán 5% sau khi bàn giao sổ đỏ.

Hợp đồng góp vốn này sẽ không trả khách hàng bằng lãi suất. Sau khi ký xong hợp đồng góp vốn sẽ có thêm hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư, trong đó có điều khoản là góp vốn để được hưởng quyền mua căn hộ.
Như vậy, dự án TMS Phúc Yên đã được chủ đầu tư bán khi chưa đủ điều kiện pháp lý.

Luật pháp cho phép?

Theo Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án…”. Chiểu theo Điều 55, dự án hoàn thành cơ sở hạ tầng mới được phép mở bán, thì ở đây, dự án đã mở bán gần hết 300 lô liền kề.

Theo điểm a, khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở quy định: “Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở …”.

Theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch công ty Luật SBLaw, Luật Nhà ở năm 2014 không cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng đặt cọc với cá nhân, tổ chức huy động vốn xây dựng dự án nhằm mục đích được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai. Vì vậy, việc ký hợp đồng góp vốn để giữ chỗ ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là trái với quy định của pháp luật.

Còn luật sư Nguyễn Thế Truyền, công ty Luật hợp danh Thiên Thanh, cho biết việc chủ đầu tư dự án chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng theo quy định mà huy động dưới bất kỳ hình thức góp vốn nào đều là sai.

Đáng nói, khi có tranh chấp, đây sẽ là giao dịch dân sự vô hiệu. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên hoàn trả những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Vì vậy, một hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh có nội dung và mục đích là một hợp đồng mua bán bất động sản có thu tiền ứng trước nhưng lại chưa có cơ sở hạ tầng và các điều kiện khác như Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở quy định đương nhiên sẽ bị xem là vô hiệu.

Trước đó, cũng đã có nhiều trường hợp mua nhà ở hình thành trong tương lai dưới hình thức góp vốn khách hàng đã phải chịu rủi ro do năng lực yếu của chủ đầu tư. Thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã bị vỡ nợ, không triển khai được dự án.