Câu hỏi: Tôi là Phượng. Tôi có cho một người thuê nhà để mở spa. Hợp đồng có Công chứng ký thuê 05 năm với giá không thay đổi là 50 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên mới được 03 tháng thì xảy ra tranh chấp như:
-Sửa chữa cải tạo không có sự đồng ý của tôi;
– Trong hợp đồng ở Điều 3 ghi nhận: “Giá thuê nhà là 50.000.000đ/tháng (giá thuê nhà bao gồm các chi phí về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân, điện, nước, điện thoại). Tuy nhiên kể từ lúc thực hiện hợp đồng cho tới nay, bên thuê nhà không thực hiện việc đóng thuế GTGT và thuế thu nhập cá nhân cho tôi như đã thỏa thuận trong hợp đồng.
– Sử dụng nhà không đúng mục thuê, theo giấy phép hành nghề là masaage, spa do UBND huyện cấp, nhưng thực tế bên thuê kinh doanh không đúng theo giấy phép mà hoạt động phẩu thuật thẩm mỹ chui. Cụ thể như cắt mí mắt, nâng mũi, bơm ngực, …
-Bên thuê nhà đã tự ý cho người lạ đến lưu trú mà không có sự đồng ý của tôi.
Bởi những hành vi sai trái nêu trên của spa, tôi đã có thông báo ngày 31/12/2017 cho bên thuê nhà về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà, đến ngày 28/2/2018 phải tiến hành thanh lý hợp đồng để bàn giao nhà cho tôi đúng thời hạn. Nhưng cho đến nay hết ngày ấn định nêu trên, bên thuê nhà vẫn không chịu giải quyết thanh lý hợp đồng.
Như vậy khi tôi có đơn khởi kiện ra Tòa yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn thì tôi có phải bồi thường những chi phí gì cho bên thuê nhà không? và khoản tiền cọc của bên thuê nhà có bị mất cọc không?
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Về nguyên tắc, các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng sẽ được giải quyết theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng (các thỏa thuận không trái với các qui định của pháp luật), trường hợp các bên không có thỏa thuận thì sẽ áp dụng các qui định của pháp luật hiện hành.
Trong trường hợp của bạn, bạn không nói rõ trong hợp đồng thuê nhà có qui định về việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn và việc phạt hợp đồng hay không, vì vậy sẽ áp dụng các qui định của pháp luật như sau:
Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:
Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp của bạn, bên thuê nhà đã không thực hiện đúng hợp đồng, sử dụng nhà không đúng mục đích thuê, vì vậy theo qui định trên bạn có quyền chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Bạn cũng đã thực hiện đúng qui định về thời hạn báo trước (từ ngày 31/12/2017 đến ngày 28/2/2018). Do đó, nếu bên thuê nhà không thực hiện việc chấm dứt hợp đồng, bạn có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết. Vì bạn đã thực hiện việc chấm dứt hợp đồng theo đúng các qui định của pháp luật nên bạn không phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê.
Về khoản tiền đặt cọc, việc xử lí sẽ được thực hiện theo thỏa thuận ban đầu, tùy thuộc vào mục đích đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng hay đảm bảo việc thực hiện hợp đồng.
Trong chương trình Luật sư doanh nghiệp của Kênh truyền hình kinh tế tai chính VITV, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, giám đốc công ty Luật S&B Law, cùng với các chuyên gia đã trao đổi về chế định Phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật Việt Nam. Mời quý vị đón xem đoạn video sau đây:
