Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW đã trả lời trên Truyền hình Quốc hội, trong Chương trình Hiểu Đúng – Làm Đúng về tình huống: Đã nhận tiền cọc nhưng sau đó lại bán nhà cho người khác. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Tình huống: Chị Hoa đăng tin bán nhà, sau khi nhận tiền cọc của anh Tài với chị Thu rồi nhưng chưa làm hợp đồng công chứng thì chị Hoa lại bán nhà cho anh Tú với anh Trọng vì được giá hơn. Anh Tài với chị Thu biết chuyện, nhất quyết bắt đền chị Hoa phải trả gấp đôi tiền cọc và tiền sửa nhà nhưng chị Hoa không chịu, anh Tài với chị Thu nhất quyết không chịu giao nhà lại cho chị Hoa. 2 bên kiện nhau ra tòa.
Luật sư tư vấn:
Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về đặt cọc như sau:
“Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Mặt khác, theo quy định tại Khoản 1 Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005 (đã hết hiệu lực ngày 01/01/2017) về đặt cọc:
“Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản”.
Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 trước đây thì hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải được lập thành văn bản, tuy nhiên, theo quy định hiện hành tại Bộ luật dân sự năm 2015 thì hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải lập thành văn bản. Khi đó, ta có thể hiểu: việc đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, chỉ cần đảm bảo đúng mục đích, ngoài ra không đòi hỏi đáp ứng về điều kiện hình thức xác lập. Do đó, việc ký kết hợp đồng đặt cọc được lập thành văn bản hay không là do hai bên thỏa thuận.
Như vậy, trong trường hợp này, hợp đồng đặt cọc giữa anh Tài, chị Thu và chủ nhà (chị Hoa) được giao kết bằng miệng nên vẫn có giá trị pháp lý. Nay, chủ nhà từ chối việc giao kết hợp đồng mua bán này là vi phạm quy định của pháp luật tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 nên chủ nhà phải trả cho anh Tài, chị Thu tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp anh Tài, chị Thu và chủ nhà có thỏa thuận khác.
Tuy nhiên, do hợp đồng đặt cọc giữa anh Tài, chị Thu và chủ nhà không được lập thành văn bản nên nếu anh Tài, chị Thu có khởi kiện ra Tòa án thì anh Tài, chị Thu là bên có nghĩa vụ chứng minh việc giao kết hợp đồng đặt cọc giữa các bên.
