Mặc dù, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng QCVN 04-1:2015/BXD và Thông tư số 03/2014/TT-BXD đã thống nhất cách tính diện tích theo thông thủy, song, tình trạng tăng, giảm diện tích ở căn hộ chung cư vẫn xảy ra.

Cách tính diện tích căn hộ hiện nay

Hiện nay cách tính diện tích căn hộ chung cư được thực hiện theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng QCVN 04-1:2015/BXD. Tuy nhiên, đến nay nhiều người mua chung cư chưa biết đến quy định này và hoặc biết đến nhưng chưa biết chính xác cách đo đạc diện tích thông thủy như thế nào là đúng với quy đinh của pháp luật.

Theo hướng dẫn tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng QCVN 04-1:2015/BXD, diện tích sử dụng của căn hộ là diện tích sàn được tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích chiếm chỗ của tường bao ngôi nhà, tường phân chia giữa các căn hộ, cột, vách chịu lực, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Trước đây, Thông tư số 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng quy định tương tự như trên. Cụ thể:

Khoản 2 Điều 2 Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014 của Bộ Xây dựng quy định như sau:

“Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký với chủ đầu tư, các bên phải ghi rõ các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để tính tiền mua bán căn hộ…

Diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy như quy định trên và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung. Khi bàn giao căn hộ, các bên phải ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký; biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ”.

Nhiều dự án bị “đấu tố”

Thực ra, việc phát hiện diện tích căn hộ bị chênh lệch (tăng hoặc giảm) so với diện tích ghi trong hợp đồng sau khi nhận nhà đã từng xảy ra ở không ít dự án từ cách đây gần chục năm.

Dự án căn hộ cao cấp bậc nhất Hà Nội khi đó là Keangnam cũng dính lùm xùm liên quan đến vấn đề này. Đến nay, tình trạng thiếu hụt hay tăng diện tích ở căn hộ chung cư vẫn xảy ra mặc dù đã có QCVN 04-1:2015/BXD và Thông tư số 03/2014/TT-BXD.

Đơn cử, gần đây, đại diện 150 khách hàng mua nhà ở dự án Trung tâm thương mại – văn phòng – căn hộ để bán và cho thuê Discovery Complex đã tập trung tại Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Kinh đô (Kinh Do TCI Group) để kiến nghị về tình hình chậm bàn giao nhà, tự ý tăng diện tích căn hộ.

Cụ thể, bỏ các tầng cây xanh thay vào đó là sàn thương mại hay căn hộ; bỏ cầu nối hai tòa tháp A – B; thay đổi ban công căn hộ vuông thành vát, diện tích căn hộ tăng lên, có căn tăng đến 15 m2, thậm chí lên đến 25 – 30m2.

Với việc tăng thêm diện tích các căn hộ, nếu chủ đầu tư điều chỉnh mà không có sự phê duyệt của các cơ quan chức năng, người dân sẽ gặp khó trong việc xin cấp giấy chứng nhận sở hữu căn hộ khi vào ở.

Nếu chủ đầu tư bàn giao căn hộ chênh lệch diện tích, người mua phải làm gì?

Sự chênh lệch giữa diện tích đo đạc thực tế tại thời điểm bàn giao với diện tích căn hộ ghi trên hợp đồng là khó tránh khỏi.

Nếu tổng diện tích một mặt sàn vẫn bảo đảm theo thiết kế được duyệt hoặc có sai số nhưng không đáng kể thì việc chênh lệch diện tích mỗi căn hộ vẫn có thể xảy ra, chẳng hạn do thiết kế, cách bố trí mặt bằng chưa hợp lý.

Khi mua bán căn hộ chung cư thì áp dụng theo mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật trong mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại và trong quy chuẩn xây dựng không quy định về tỷ lệ sai số cho phép khi tính diện tích căn hộ được cấp phép xây dựng và diện tích sàn căn hộ sau cùng.

Vì vậy, việc xác định tỷ lệ % sai số này là do chủ đầu tư và khách hàng mua căn hộ tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Khi bàn giao, nếu diện tích sử dụng thực tế chênh lệch vượt quá tỷ lệ sai số ghi trong hợp đồng, thì giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế.

Như vậy, hiện nay pháp luật không có quy định cụ thể về việc tăng hay giảm diện tích căn hộ, mà do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng. Theo đó, sau khi kiểm tra nếu diện tích tăng hay giảm quá ngưỡng quy định có hai hướng xử lý:

Thứ nhất, hai bên ngồi lại thương thảo với nhau lại giá bán căn hộ.

Thứ hai, bên mua có quyền trả lại nhà và bên bán có nghĩa vụ hoàn tiền cho bên mua.

Thứ ba, nếu các bên không thoả thuận được phương án xử lý thì các bên có thể đề nghị toà án có thẩm quyền xử lý.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà từ SBLAW trả lời báo Một thế giới về vấn đề cấp sổ đỏ cho Condotel, mời các bạn xem nội dung tại đây:

1.Quan điểm của luật sư về việc cấp sổ đỏ vĩnh viễn cho loại hình Condotel?

Trả lời:

Condotel là loại hình bất động sản nghỉ dưỡng cho thuê và hiện chưa có văn bản, quy định pháp lý rõ ràng cho sản phẩm này. Thực tế trên thế giới, hầu hết các sản phẩm condotel đều chỉ được sở hữu 50 năm và không được sở hữu vĩnh viễn.

Tại Việt Nam, theo Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm.

Như vậy, thời hạn tối đa sở hữu tài sản hình thành trên dự án này nếu có cũng phải theo thời hạn của dự án.

Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn do không phải là dự án nhà ở. Theo đó, việc cấp sổ đỏ vĩnh viễn cho loại hình condotel là không phù hợp với quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Do vậy, theo tôi nên thực hiện theo hướng nhà đầu tư mua căn hộ condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án, khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật

2.Vì sao hiện nay các chủ đầu tư lại rất sốt sắng đề xuất vấn đề này? Có phải do họ đã cam kết cấp sổ đỏ (vĩnh viễn) cho khách hàng không?

Trả lời:

Một lý do quan trọng là nếu Condotel được cấp sổ đỏ vĩnh viễn sẽ giúp nhà đầu tư bán hàng nhanh hơn và tỷ lệ lợi nhuận cao.

Việc cấp sổ đỏ cho loại hình này sẽ giúp nhà đầu tư có cơ hội tiếp cận được với các nguồn tín dụng khi đầu tư căn hộ trong dự án vì chỉ khi có Giấy chứng nhận chủ sở hữu căn hộ mới có thể thế chấp chính căn hộ là tài sản hợp pháp của mình để vay vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng.

Mặt khác, sở dĩ chủ đầu tư quyết tìm cách gỡ cho người mua condotel có sổ đỏ vĩnh viễn bởi khi bán hàng, chủ đầu tư hứa và cam kết về sổ đỏ.

Một căn hộ condotel bán giá thấp nhất 25 triệu đồng/m², nơi cao lên đến 45 triệu đồng/m² không khác gì căn hộ cao cấp.

Trong khi đó, tiền sử dụng đất chủ đầu tư nộp chỉ là đất du lịch và không phải đất ở nên số chênh lệch nộp quá lớn khiến Nhà nước thất thu nếu cấp sổ đỏ vĩnh viễn cho loại hình căn hộ này. Nhóm lợi ích và lợi nhuận quá lớn khiến nhà đầu tư bằng mọi cách phải gỡ cho condotel.

3.Nếu cấp sổ đỏ (vĩnh viễn) cho loại hình này thì sẽ gây ra những hệ lụy gì?

Trả lời:

Như tôi đã trình bày ở trên, việc cấp sổ đỏ vĩnh viễn cho loại hình căn hộ này sẽ khiến Nhà nước thất thu khi tiền sử dụng đất chủ đầu tư nộp chỉ là đất du lịch và không phải đất ở.

Hơn nữa, để condotel được cấp sổ đỏ vĩnh viễn cần phải có sự đánh giá và chỉnh sửa đồng bộ hệ thống pháp luật liên quan tới đất đai, xây dựng, tài chính, … mà việc này lại không đơn giản.

Lấy ví dụ, chỉ riêng một yếu tố có chấp nhận đơn vị ở trên đất sản xuất kinh doanh hay không cũng là vấn đề phức tạp.

Theo Luật Xây dựng hiện hành, không có quy định tài sản là căn hộ trên đất được giao và cho thuê với mục đích sản xuất kinh doanh.

Như vậy, bên đăng ký đất đai cũng cứ căn cứ đó là công trình gắn với đất cho thuê, nên chỉ cấp giấy sở hữu tài sản có thời hạn.

Condotel là loại hình mới, pháp luật chưa ghi nhận cụ thể ở Luật Đất đai, Luật kinh doanh Bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở…

Do đó, theo tôi, vấn đề quan trọng nhất là cần sớm xây dựng văn bản pháp luật đầy đủ để điều chỉnh loại hình kinh doanh này.

Câu hỏi: Tôi là An. Tôi mua một lô đất với diện tích 100m2, do đang nằm trong quy hoạch nên không tách được sổ đỏ. Tôi có quyền sở hữu mảnh đất đó nhưng không có tên trong sổ đỏ nên gặp nhiều rắc rối trong các giao dịch và tiềm ẩn nhiều nguy cơ tranh chấp sau này. Xin hỏi: Giờ tôi muốn thêm tên vào sổ đỏ có được không?

Luật sư tư vấn:

Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của luật.

Từ những căn cứ của pháp luật được viện dẫn ở trên, nếu thửa đất bạn mua trong diện quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn có quyền chuyển nhượng một phần thửa đất đó cho bạn theo quy định của pháp luật và bạn hoàn toàn có quyền làm thủ tục trước bạ, sang tên tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trừ trường hợp diện tích 100m2 đó chưa đủ diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi thửa đất tọa lạc.

Pháp luật chưa có quy định về việc thêm tên vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng trong trường hợp người nhận chuyển nhượng không tách được sổ đỏ. Do vậy, thời điểm hiện tại, bạn không thể đề nghị cơ quan nhà nước thêm tên của bạn vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW đã tư vấn về nội dung: Hành vi lấn chiếm đất dự án bị xử lý thế nào? Mời quý vị đón xem: