Câu hỏi:  Đầu năm 2018, vợ chồng tôi có tích cóp được một số tiền và mua một mảnh đất của một người quen, đã thanh toán tiền xong. Tuy nhiên vì chưa nắm rõ quy định của pháp luật nên chúng tôi chỉ làm giấy viết tay mà không đi công chứng, chứng thực ở bất kỳ cơ quan nào cả. Nay tôi mang sổ đỏ đi sang tên đất thì nhận được câu trả lòi của phòng tài nguyên môi trường là hồ sơ chưa hợp lệ. Hiện vợ chồng tôi không thể ký hợp đồng công chứng với người bán đất được do họ đã chuyển đến một nơi xa và tôi cũng không còn liên lạc được với họ, vậy tôi có cách nào để hợp pháp hóa giấy tờ này không?

Trả lời: 

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất buộc phải công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo về mặt hình thức, nếu hợp đồng không được công chứng, chứng thực thì hợp đồng này vô hiệu về hình thức.

Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau:

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Vậy nếu trong trường hợp bạn đã có chứng từ/ bằng chứng về việc thanh toán toàn bộ số tiền mua đất thì bạn có thể có đơn yêu cầu gửi lên tòa án nhân dân cấp quận/huyện nơi có đất để làm thủ tục yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng này là hợp đồng hợp pháp mà không cần thông qua thủ tục công chứng hay chứng thực.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà trả lời chuyên mục Góc nhìn kênh VTV4 về hướng sửa đổi hành lang pháp lý về nhượng quyền thương mại, mời Quý vị đón xem tại đây:

Câu hỏi: Tôi là Cẩm Vân, ở Hà Nội. Hiện nay tôi muốn sang tên sổ đỏ thì tôi phải làm những thủ tục gì?

Trả lời:

Việc sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng

Hai bên đến văn phòng công chứng, hoặc ủy ban nhân dân cấp xã lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lưu ý việc ký kết hợp đồng được thực hiện trước mặt công chứng viên, hoặc cán bộ tư pháp của UBND

Khi đi mang theo các giấy tờ sau:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

2. CMND hoặc giấy tờ tương đương của hai bên;

3. Xác nhận tình trạng hôn nhân nếu chưa có gia đình, đăng ký kết hôn của bên có gia đình của cả hai bên;

4. Sổ hộ khẩu của hai bên;

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính:

1. Cơ quan nhà nước tiến hành thủ tục: Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có đất (bộ phận một cửa của huyện)

2. Hồ sơ cần chuẩn bị

– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký.

– Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

– CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

3. Thời hạn nộp nghĩa vụ tài chính: 10 ngày kể từ thời điểm nhận thông báo

4. Những khoản phí, lệ phí phải nộp gồm:

+ Lệ phí trước bạ: Bằng 0,5% giá trị quyền sử dụng đất cụ thể Tiền lệ phí phải nộp = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%

Trong đó, giá đất theo bảng giá của ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất

+ Thuế thu nhập cá nhân: là 2% theo chuyển nhượng bất động sản.

Căn cứ pháp lý là Điều 29. Thuế đối với thu nhập từ chuyền nhượng bất động sản của Luật thuế thu nhập cá nhân:

“Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.”

+ Lệ phí địa chính: Căn cứ vào từng quyết định của địa phương

+ Lệ phí thẩm định: Căn cứ pháp lý tùy thuộc vào từng địa phương

Đối tượng nộp: Các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 3. Nộp hồ sơ sang tên

* Hồ sơ cần chuẩn bị

a) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu); có xác nhận của UBND xã về nguồn gốc và tình trạng sử dụng của đất

b) Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân

c) Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);

d) Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Quy định này (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);

đ) Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);

e) Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận (nếu có);

f) Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có);

g) Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu);

h) Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ (đối với trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ).

*  Thẩm quyền giải quyết: Hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm nộp tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện

* Thời gian cấp giấy chứng nhận: Hiện nay theo quy định có thể rút ngắn là không quá 15 ngày làm việc (Nghị định số 01/2017/NĐ-CP).

Luật sư Nguyễn Thanh Hà đã có phần trao đổi về những điểm mới của luật hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa trong chương trình tiềm năng Việt Nam, kênh truyền hình Netviet-VTC10. Mời quý vị đón xem đoạn video sau:

Câu hỏi: Tôi là Hưởng. Tôi đang chuẩn bị mua một mảnh đất để thực hiện án của tỉnh nhưng tôi vẫn còn nhiều vướng mắc trong việc xác định đất có thời hạn là đất như thế nào? Mong quý công ty giải đáp giúp tôi.

Trả lời:

Khoản 3 Điều 126 Luật đất đai năm 2013 về đất sử dụng có thời hạn như sau:

Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

Như vậy, đối với đất sử dụng thực hiện các dự án đầu tư thì thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm, trừ trường hợp dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Trong chuyên mục Góc nhìn Chuyên gia, kênh InfoTV, VTVcab9, luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW đã có phần trả lời phỏng vấn về vấn đề Doanh nghiệp Việt Nam và vấn đề phòng vệ thương mại. Mời quý vị đón xem đoạn video sau:

Câu hỏi: Tôi là Tùng. Qúy công ty cho tôi hỏi: Điều kiện để được tách thửa tại Hà Nội là gì? Quy định trong văn bản nào?

Trả lời:

UBND Hà Nội vừa ban hành Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND quy định về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố.

Theo đó, để được tách thửa, các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện như: Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3m trở lên; Có diện tích không nhỏ hơn 30m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) đối với các xã còn lại theo Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND (điều 1).

Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ lm trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh. Thửa đất sau khi chia tách phải đảm bảo đủ điều kiện tại khoản 1 Điều này (điều 2).

Không cho phép tách thửa đối với các trường hợp:

-Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Thửa đất gắn liền với diện tích nhà đang thuê của Nhà nước, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Giấy chứng nhận theo quy định;

-Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố;

– Đất thuộc khu vực Nhà nước đã có thông báo thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013;

– Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp, nếu người sử dụng đất xin tách thửa đất mà thửa đất được hình thành không đảm bảo các điều kiện quy định tuy nhiên có thể hợp với thửa đất ở khác liền kề tạo thành thửa đất mới đủ điều kiện quy định thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới. Trường hợp thửa đất còn lại sau khi tách không đảm bảo các điều kiện quy định thì không được phép tách thửa.

Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày 10/4/2009 (ngày Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND của UBND Thành phố có hiệu lực thi hành) có diện tích, kích thước nhỏ hơn mức tối thiểu quy định tại khoản 1 Điều này, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận. Việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất đó phải theo quy định.

Không cấp Giấy chứng nhận, không làm thủ tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này.

Dù Luật Bảo hiểm đã có hiệu lực từ nhiều năm nay, nhưng vẫn có không ít đơn vị, doanh nghiệp cố tình trốn tránh và tìm đủ mọi cách đối phó, dẫn đến nợ đọng kéo dài. Tình trạng nợ đọng bảo hiểm xã hội của nhiều doanh nghiệp đã không còn là chuyện mới. Con số nợ cứ ngày càng gia tăng với số tiền lên đến hàng trăm tỷ đồng, điều này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến người lao động mà còn gây ảnh hưởng trực tiếp đến quỹ BHXH, BHYT … Để tìm hiểu thêm về vấn đề này, hôm nay chúng tôi có mời đến trường quay 2 vị khách mời gồm luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW và ông Mai Đức Thắng, Phó Ban Thu Bảo Hiểm xã hội Việt Nam. Mời quý vị đón xem đoạn video sau:

Câu hỏi:  Tôi là An. Tôi có mua lại một căn nhà của ông X vào đầu năm nay nhưng 2 bên chỉ làm giấy tờ viết tay chứ không đem đi công chứng, khi tôi đi sang tên thì cơ quan chức năng yêu cầu phải có hợp đồng công chứng nếu chỉ có giấy viết tay thì không được cấp sổ đỏ. Vậy tôi phải làm như thế nào? Có cần phải làm lại hợp đồng không?

Trả lời:

Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định như sau:

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên việc mua bán nhà phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, việc mua bán nhà bằng giấy tờ viết tay được xem như là hợp đồng bị vô hiệu về hình thức. Do đó, trong trường hợp này, bạn cần liên hệ với người chủ nhà cũ để thực hiện việc ký kết lại hợp đồng tại Văn phòng công chứng hoặc tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất.

Trong trường hợp phía chủ nhà cũ không hợp tác thì bạn có thể làm đơn yêu cầu tòa án nhân dân cấp quận/ huyện nơi có đất công nhận hiệu lực của văn bản mua bán viết tay theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 , cụ thể như sau:

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Như vậy, chỉ cần trước kia bạn hoặc cả bạn và ông X đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ hợp đồng thì bạn có thể tự làm đơn yêu cầu tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng này. Sau khi có quyết định của tòa án thì bạn có thể tiếp tục thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ đứng tên mình theo quy định của pháp luật.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cùng các chuyên gia pháp lý thảo luận về cơ chế giải quyết tranh chấp đầu tư quốc tế trong chương trình kinh doanh và Pháp luật trên kênh VTV2. Mời quý vị đón xem đoạn video sau:

Câu hỏi: Tôi là Mai Lan. Đợt làm sổ mới vừa rồi. Ông X đã kê khai nhầm 1 thửa ruộng của gia đình tôi. Bỗ tôi bảo ông X ra địa chính xã sửa lại nhưng ông X từ chối, trong khi thửa ruộng đó gia đình tôi có giấy chứng chứng nhận quyền sử dụng. Xin hỏi trong trường hợp này, gia đình tôi phải làm gì để ông X phải sửa lại cho gia đình tôi?

Trả lời:

Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất thì người sử dụng đất phải kê khai đăng ký đất đai theo đúng quy định của pháp luật.

Theo thông tin bạn cung cấp, ông X tự ý kê khai nhầm diện tích đất của gia đình bạn. Nếu hai bên không tự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết tranh chấp, bạn có quyền làm đơn khiếu nại gửi trực tiếp tới UBND cấp huyện nơi cấp Giấy chứng nhận hoặc khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp huyện nơi đang có đất để giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013:

“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;”

Gia đình bạn khi nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai thì nộp kèm theo các chứng cứ, chứng minh diện tích đất đó thuộc quyền sử dụng của gia đình bạn.

Nếu đất kê khai đã được cấp Giấy chứng nhận, cơ quan có thẩm quyền sẽ thu hồi theo Khoản 2, khoản 3 Điều 166 Luật Đất đai 2013 quy định về trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp như sau:

Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

– Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

– Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

– Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp Luật Đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp Luật Đất đai.

Trong chương trình Nhịp cầu Netviet, Kênh VTC10, luật sư Nguyễn Thanh Hà chủ tịch SBLAW đã trả lời phóng viên về tình huống quyền thừa kế quyền sử dụng đất của Việt Kiều như sau. Mời quý vị cùng đón xem:

Câu hỏi: Tôi là Việt kiều đã định cư ở Mỹ hơn 20 năm. Hiện tôi muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Xin hỏi tôi cần giấy tờ gì để chứng minh khi mua nhà tại Việt Nam?

Trả lời:

Theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ thì Việt kiều muốn mua nhà phải có giấy tờ thuộc một trong hai trường hợp sau:

– Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu.

– Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị, có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do sở tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp; hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Trong chuyên mục Bạn và pháp luật kênh VOV1 – Đài tiếng nói Việt Nam, luật sư Nguyễn Thanh Hà từ SBLAW có trao đổi với khán thính giả về chủ đề nguyên nhân tranh chấp đất đai trong cộng đồng dân cư. Mời quý vị đón xem đoạn video sau:

Câu hỏi: Tôi là Phan. Công ty tôi là công ty chuyển từ nhà nước sang cổ phần được nhà nước giao đất theo diện thuê 50 năm thu tiền mỗi năm một lần. Công ty kinh doanh nhà hàng khách sạn, cho thuê bất động sản theo đăng ký kinh doanh. Bây giờ công ty tôi cho người dân thuê để người dân bán hàng như vậy có phải sử dụng đất không đúng mục đích không? Trường hợp như vậy có vào diện đất phải thu hồi không?

Trả lời:

Đầu tiên, để trả lời được câu hỏi của bạn rằng liệu công ty bạn có phải là sử dụng đất trái mục đích không thì phải căn cứ vào hợp đồng cho thuê đất hoặc giấy tờ chứng nhận cấp cho công ty của bạn có ghi nhận mục đích sử dụng đất là gì? Trong trường hợp của bạn, do bạn không cung cấp rõ thông tin nên chúng tôi xin chia thành hai trường hợp để bạn tham khảo:

– Trường hợp một là trường hợp mà trên hợp đồng thuê đất của công ty với Nhà nước có ghi nhận việc cho thuê lại đất của công ty cho người khác thì việc bên công ty thực hiện hoạt động cho người dân thuê để kinh doanh, bán hàng là hoàn toàn phù hợp pháp luật.

– Trường hợp trên giấy tờ chỉ ghi nhận mục đích sử dụng đất là để công ty thực hiện hoạt động kinh doanh, mục đích phục vụ hoạt động của công ty mà công ty bạn lại cho người khác thuê thì trong trường hợp này bên công ty đã sử dụng đất sai mục đích.

Đối với việc bên công ty có hành vi sử dụng đất sai mục đích thì tại Điều 64 của Luật Đất đai năm 2013 có những quy định cụ thể về các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Cụ thể, tại Khoản 1 Điều 64 quy định

“1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”.

Như vậy, đất sử dụng không đúng mục đích là một trong những trường hợp bị thu hồi. Tuy nhiên nhìn nhận tại Điểm a Khoản 1 Điều 64 Luật Đất đia nmaw 2013 ta thấy trường hợp đất sử dụng không đúng mục đích chỉ bị thu hồi nếu thuộc trường hợp đã bị xử lý vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích. Như vậy, đất của công ty chỉ bị thu hồi nếu đã bị xử phạt hành chính rồi.

Với nhiều kinh nghiệm trong việc tư vấn các dự án kinh doanh bất động sản, luật sư Nguyễn Thanh Hà, từ công ty Luật S&B Law đã tham gia trả lời phỏng vấn về vấn đề sửa đổi Luật kinh doanh bất động sản. Trong chương trình, luật sư Nguyễn Thanh Hà cùng với các chuyên gia bất động sản đã đưa ra các ý kiến về những điểm sửa đổi, bổ sung về vấn đề mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, cho người nước ngoài tham gia vào kinh doanh bất động sản. Mời quý vị đón xem đoạn video sau: