Câu hỏi: Tôi là Vũ. Gia đình tôi và gia đình kế bên giáp đất nhau nhưng do đất không thẳng hàng. Lô đất của gia đình tôi thì phía trước nhỏ phía sau lại rộng còn lô đất của gia đình kế bên thì ngược lại phía trước rộng phía sau lại nhỏ. Nay gia đình tôi có dự định xây nhà ở nên gia đình tôi và gia đình kế bên đã thỏa thuận đổi đất cho nhau cho thẳng hàng bằng miệng. Mong quý công ty tư vấn giúp gia đình tôi các thủ tục về đổi đất giữa hai hộ gia đình?
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Theo thông tin bạn cung cấp thì hiện nay gia đình bạn đang có một lô đất phía trước nhỏ nhưng phía sau lại rộng, trong khi gia đình có mảnh đất tiếp giáp kế bên thì ngược lại. Với mong muốn đất của hai nhà đều được thẳng hàng, gia đình bạn và gia đình kế bên đã thỏa thuận về việc đổi một phần đất cho nhau bằng miệng.
Xét thấy, việc đổi một phần đất cho nhau bằng miệng chỉ là thỏa thuận giữa hai gia đình và không được pháp luật công nhận, đồng thời tiềm ẩn nhiều rủi ro trong tranh chấp sau này. Bởi về mặt pháp lý, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hai lô đất này đều thể hiện diện tích, cũng như hình dáng, vị trí mảnh đất của hai gia đình trước khi thỏa thuận đổi đất. Tại thời điểm này, bạn cũng dự định xây dựng nhà ở trên phần đất cũ của mình và phần đất được đổi quyền sử dụng đất với gia đình bên kia, nên nếu sau này giữa các bên có xảy ra tranh chấp thì quyền lợi của bạn sẽ bị ảnh hưởng.
Đồng thời, mặc dù tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013, Nhà nước vẫn công nhận việc chuyển đổi quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, nhưng phải được được thực hiện đúng quy định của pháp luật. Việc đổi một phần đất giữa các hộ gia đình, cá nhân bằng miệng, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì theo quy định tại khoản 6 Điều 12 Luật đất đai năm 2013 được xác định là hành vi bị pháp luật nghiêm cấm.
Từ những phân tích nêu trên cho thấy việc chuyển đổi một phần đất giữa bạn và gia đình bên kia bằng thỏa thuận miệng không được pháp luật công nhận, và không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Trong trường hợp này, để thực hiện việc chuyển đổi đất một cách hợp pháp, bạn và gia đình bên kia có mảnh đất tiếp giáp với mảnh đất của bạn thì bạn có thể thực hiện theo các phương án cụ thể sau:
Thứ nhất, hai gia đình có thể ký kết hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất để chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với phần đất mà bạn và gia đình kế bên đang dự định đổi đất.
Tại khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 có quy định về quyền của người sử dụng đất.
“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này…”.
Căn cứ theo quy định trên, khi bạn là người sử dụng đất hợp pháp với mảnh đất này, thì bạn hoàn toàn được quyền thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất với một phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình. Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi bạn đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch được quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, theo đó phải đáp ứng điều kiện:
-Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
-Đất không có tranh chấp;
-Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
-Trong thời hạn sử dụng;
Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Ngoài ra, trường hợp phần đất thuộc mảnh đất mà hai gia đình đang dự định chuyển đổi cho nhau, để làm cho ranh giới đất thẳng hàng được xác định là thuộc loại đất nông nghiệp, thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất còn phải đáp ứng điều kiện được quy định tại Điều 190 Luật đất đai năm 2013, theo đó:
“Điều 190. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ”.
Khi xác định phần đất dự định chuyển đổi quyền sử dụng đất của hai gia đình đều đáp ứng điều kiện để được chuyển đổi thì trong trường hợp này gia đình bạn và gia đình bên kia có thể thỏa thuận về việc đổi đất (chuyển đổi quyền sử dụng đất) cho nhau. Tuy nhiên, vì gia đình bạn và nhà có đất liền kề kế bên chỉ đổi cho nhau một phần diện tích đất trong lô đất của mình để hình dạng mảnh đất của hai nhà được thẳng hàng, cân đối. Trong trường hợp này, trước khi thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau, thì hai gia đình phải tiến hành thủ tục tách thửa đối với phần diện tích đất hai gia đình muốn chuyển đổi cho nhau.
Đối việc với tách thửa đất đối với phần diện tích đất nằm trong lô đất của mỗi nhà thì cần đảm bảo diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất theo từng loại đất được quy định trong quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.
Trong trường hợp, với phần diện tích đất thuộc lô đất của mỗi nhà mà gia đình bạn và gia đình kế bên đang dự định chuyển đổi không đảm bảo diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì gia đình bạn vẫn có thể được phép tách thửa theo quy định tại khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ – CP, cụ thể:
“Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu
…………………………..
3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới”.
Khi bạn và gia đình bên cạnh có đủ điều kiện để tách thửa đất theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất ban hành và quy định tại khoản 3 Điều 29 Luật đất đai năm 2013, thì bạn sẽ làm hồ sơ tách thửa kết hợp hợp thửa theo quy định tại khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT- BTNMT, theo đó gồm:
-Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu số 11/ĐK;
-Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
-Kèm theo giấy tờ tùy thân của người sử dụng đất.
Bạn sẽ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để thực hiện việc tách thửa/hợp thửa mảnh đất.
Sau khi tách thửa đất thì hai bên có thể cùng nhau ký hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với phần đất cần chuyển đổi. Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là một trong những loại hợp đồng về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 500 Bộ luật dân sự năm 2015, theo đó người sử dụng đất là bạn sẽ thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất một phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình cho nhà kế bên, bên kia cũng thực hiện các quyền, nghĩa vụ theo thỏa thuận, mà ở đây là chuyển đổi quyền sử dụng một phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của họ cho gia đình bạn. Nội dung hợp đồng, cũng như những điều khoản trong hợp đồng sẽ do bạn và gia đình có mảnh đất kế bên cùng thỏa thuận.
Sau khi thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, hai bên sẽ thực hiện việc lập hồ sơ để thực hiện đăng ký biến động đất đai, chuyển quyền sang tên người sử dụng đất với phần đất chuyển đổi này. Về hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất, theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT- BTNMT được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT – BTNMT:
-Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu 09/ĐK;
-Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất;
-Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp
Bạn sẽ mang theo hồ sơ gồm những giấy tờ trên, cùng với giấy tờ tùy thân của bạn và gia đình kế bên đem đến nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng tài nguyên và môi trường nơi có đất để làm thủ tục chuyển quyền sang tên đối với phần đất được chuyển đổi quyền sử dụng đất, và hợp thửa với mảnh đất hiện tại của mình để hoàn tất việc thống nhất về quyền sử dụng đất đối với mảnh đất sau khi đổi một phần đất.
Thứ hai, gia đình bạn và gia đình kế bên cũng có thể ký các hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho nhau để tặng cho nhau quyền sử dụng đất đối với những phần đất mà hai bên gia đình dự định đổi cho nhau để làm cho hình dạng mảnh đất của mỗi nhà đều cân đối, ranh giới được thẳng hàng.
Trong trường hợp này, việc tặng cho quyền sử dụng đất cũng cần đáp ứng các điều kiện được thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 167, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 được trích dẫn ở trên.
Đồng thời, vì gia đình bạn và gia đình kế bên đều thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất đối với một phần diện tích đất của mảnh đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mỗi nhà, chứ không phải là tặng cho quyền sử dụng đối với toàn bộ diện tích đất này. Do vậy, cũng giống như trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất thì bạn cũng phải làm thủ tục tách thửa đất đối với phần đất mà hai gia đình dự tặng cho cho nhau.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng là một trong những loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 500 Bộ luật dân sự năm 2015. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng chứng thực thì mới hợp pháp, bởi theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì:
“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
……………………………………..
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.
Sau khi được ký kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực thì bạn và gia đình kia có thể thực hiện việc chuyển quyền sang tên tại cơ quan có thẩm quyền. Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất do được tặng cho quyền sử dụng đất cũng được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT – BTNMT, được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT – BTNMT, cụ thể gồm:
-Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 09/ĐK;
-Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hai bản trong đó, một bản hợp đồng thể hiện việc bạn tặng cho một phần diện tích đất của mình cho bên kia; còn một bản hợp đồng thể hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất của bên nhà bên kia cho bạn một phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng đất hợp pháp của họ
-Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cả hai phần đất dự định đổi.
Bạn sẽ nộp hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất do tặng cho quyền sử dụng đất đối với phần đất mà hai gia đình định tặng cho cho nhau cùng giấy tờ tùy thân của hai bên gia đình đến tại cơ quan đăng ký đất đai để làm thủ tục chuyển quyền sử dụng.
Như vậy, tùy vào từng trường hợp, bạn và gia đình kế bên có thể thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất mà hai gia đình đang định đổi thông qua việc tách thửa, ký kết hợp đồng tặng cho/chuyển đổi quyền sử dụng đất và tiến hành thủ tục đăng ký sang tên, chuyển quyền tại cơ quan có thẩm quyền về đăng ký đất đai.
Trong chuyên mục đối thoại nóng của bản tin địa ốc 24h, luật sư Nguyễn Thanh Hà đã trao đổi về đất dịch vụ, nguyên nhân giao đất chậm và những giải pháp đặt ra. Mời quý vị đón xem:
