Câu hỏi: Tôi là Phan. Công ty tôi là công ty chuyển từ nhà nước sang cổ phần được nhà nước giao đất theo diện thuê 50 năm thu tiền mỗi năm một lần. Công ty kinh doanh nhà hàng khách sạn, cho thuê bất động sản theo đăng ký kinh doanh. Bây giờ công ty tôi cho người dân thuê để người dân bán hàng như vậy có phải sử dụng đất không đúng mục đích không? Trường hợp như vậy có vào diện đất phải thu hồi không?
Trả lời:
Đầu tiên, để trả lời được câu hỏi của bạn rằng liệu công ty bạn có phải là sử dụng đất trái mục đích không thì phải căn cứ vào hợp đồng cho thuê đất hoặc giấy tờ chứng nhận cấp cho công ty của bạn có ghi nhận mục đích sử dụng đất là gì? Trong trường hợp của bạn, do bạn không cung cấp rõ thông tin nên chúng tôi xin chia thành hai trường hợp để bạn tham khảo:
– Trường hợp một là trường hợp mà trên hợp đồng thuê đất của công ty với Nhà nước có ghi nhận việc cho thuê lại đất của công ty cho người khác thì việc bên công ty thực hiện hoạt động cho người dân thuê để kinh doanh, bán hàng là hoàn toàn phù hợp pháp luật.
– Trường hợp trên giấy tờ chỉ ghi nhận mục đích sử dụng đất là để công ty thực hiện hoạt động kinh doanh, mục đích phục vụ hoạt động của công ty mà công ty bạn lại cho người khác thuê thì trong trường hợp này bên công ty đã sử dụng đất sai mục đích.
Đối với việc bên công ty có hành vi sử dụng đất sai mục đích thì tại Điều 64 của Luật Đất đai năm 2013 có những quy định cụ thể về các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Cụ thể, tại Khoản 1 Điều 64 quy định
“1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:
a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;
h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”.
Như vậy, đất sử dụng không đúng mục đích là một trong những trường hợp bị thu hồi. Tuy nhiên nhìn nhận tại Điểm a Khoản 1 Điều 64 Luật Đất đia nmaw 2013 ta thấy trường hợp đất sử dụng không đúng mục đích chỉ bị thu hồi nếu thuộc trường hợp đã bị xử lý vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích. Như vậy, đất của công ty chỉ bị thu hồi nếu đã bị xử phạt hành chính rồi.
Với nhiều kinh nghiệm trong việc tư vấn các dự án kinh doanh bất động sản, luật sư Nguyễn Thanh Hà, từ công ty Luật S&B Law đã tham gia trả lời phỏng vấn về vấn đề sửa đổi Luật kinh doanh bất động sản. Trong chương trình, luật sư Nguyễn Thanh Hà cùng với các chuyên gia bất động sản đã đưa ra các ý kiến về những điểm sửa đổi, bổ sung về vấn đề mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, cho người nước ngoài tham gia vào kinh doanh bất động sản. Mời quý vị đón xem đoạn video sau:
