Câu hỏi: Ngày 30/12/2017 ông B đến ngân hàng đề nghị tôi xoá “đăng ký giao dịch bảo đảm” cho bà A. Sau khi nghe yêu cầu và trình bày của ông B, kiểm tra hồ sơ lưu giữ tôi thấy: Ngày 27/5/2011 bà A đăng ký giao dịch bảo đảm để vay 50 triệu đồng, sau khi hoàn thành tất cả các thủ tục theo quy định của NHNN và được NH cho vay 50 triệu. Sau 1 năm bà A trả hết nợ theo cam kết và nhận giấy tờ QSD Đất, từ đó đến nay không vay và cũng không yêu cầu xoá giao dịch bảo đảm. Đến đầu 2014 bà A bán nhà ở và mảnh đất trên cho ông B theo tài liệu ông B đưa ra là mảnh giấy viết tay của bà A bán cho ông B và chỉ có bà A ký tên, không có chữ ký của bên mua (Ông B) và không có chứng kiến, không có xác nhận của chính quyền địa phương. Theo ông B trình bày: tháng 10/2017 ông B lại bán nhà và mảnh đất đã mua của bà A cho gia đình ông C, ông C yêu cầu bên ông B phải hoàn tất thủ tục chuyển nhượng sang tên cho ông C, ông B lúc này đi chuyển tên không được do đang “đăng ký giao dịch bảo đảm” chưa được xoá. Tuy vây ông B không đưa ra giấy tờ mua bán giữa ông B và ông C. Hiện nay bà A đi khỏi địa phương không rõ địa chỉ. Vì vậy ông B mới đến NH đề nghị xoá “đăng ký giao dịch bảo đảm” cho bà A để ông B chuyển nhượng cho gia đình ông C. Như vậy có được không?
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Căn cứ Điều 21 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP quy định các trường hợp xóa đăng ký giao dịch bảo đảm như sau:
“1. Người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ xóa đăng ký biện pháp bảo đảm khi có một trong các căn cứ sau đây:
a) Chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm;
b) Hủy bỏ hoặc thay thế biện pháp bảo đảm đã đăng ký bằng biện pháp bảo đảm khác;
c) Thay thế toàn bộ tài sản bảo đảm bằng tài sản khác;
d) Xử lý xong toàn bộ tài sản bảo đảm;
đ) Tài sản bảo đảm bị tiêu hủy, bị tổn thất toàn bộ; tài sản gắn liền với đất là tài sản bảo đảm bị phá dỡ, bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; …”.
Theo quy định trên, thì một trong những căn cứ để yêu cầu xóa giao dịch bảo đảm là chấm dứt nghĩa vụ nghĩa vụ được bảo đảm.
Khoản 1 Điều 8 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP quy định Người yêu cầu đăng ký, nghĩa vụ và trách nhiệm của người yêu cầu đăng ký như sau:
“1. Người yêu cầu đăng ký biện pháp bảo đảm, đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm đã đăng ký, sửa chữa sai sót, đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm, xóa đăng ký biện pháp bảo đảm bao gồm: Bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm; bên bán tài sản, bên mua tài sản trong trường hợp chuyển nhượng, mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu (sau đây gọi chung là bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm); Quản tài viên, doanh nghiệp quản lý, thanh lý tài sản trong trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã mất khả năng thanh toán cho người khác vay tài sản nhưng không thực hiện việc đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc người đại diện hợp pháp của các chủ thể này. Trường hợp thay đổi bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm, thì bên bảo đảm mới, bên nhận bảo đảm mới là người yêu cầu đăng ký”.
Đối chiếu theo quy định trên, bà A đã đăng ký giao dịch bảo đảm tại một ngân hàng, sau đó, nghĩa vụ được bảo đảm đã được chấm dứt, nhưng bà A không làm thủ tục xóa đăng ký giao dịch bảo đảm mà chuyển nhượng bằng hợp đồng viết tay cho ông B vào đầu năm 2014, sau đó, B chuyển nhượng cho C thông qua hợp đồng công chứng thì phát hiện quyền sử dụng đất đang được đăng ký giao dịch bảo đảm tại ngân hàng nên không thực hiện thủ tục sang tên cho C. Như vậy, trong trường hợp này, để xóa đăng ký giao dịch bảo đảm, phải do bà A yêu cầu xóa đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc bà A ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục này.
Theo như bạn nói, đầu năm 2014 A chuyển nhượng cho C thông qua giấy tờ viết tay. Bạn không nói rõ thời điểm chuyển nhượng, tuy nhiên theo quy định Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực; trường hợp hợp đồng của B và A là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay, không có công chứng, chứng thực do đó hợp đồng này sẽ bị vô hiệu theo Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015, do đó không phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên, trong trường hợp này, B không phải là chủ sở hữu.
