Câu hỏi: Bố mẹ tôi có giấy chứng nhận quyền sử dụng 600 m2 đất. Nhà hàng xóm lấn chiếm đất nhà tôi để xây tường rào nhà. Vì là họ hàng nên bố mẹ tôi không làm lớn chuyện mà coi như cho mượn; trong giấy chứng nhận vẫn thể hiện phần diện tích bị lấn chiếm. Năm 2014, bố mẹ tôi tách sổ đỏ thành 2 sổ cho 02 anh em tôi. Nhưng khi đo đạc chỉ tiến hành trên diện tích đất thực tế. Phần diện tích bị lấn chiếm không tách sổ có diện tích khoảng 30 m2.
Năm 2017, hàng xóm nhà tôi muốn bán nhà nên bố mẹ tôi đòi lại phần đất lấn chiếm. Nhưng họ đã sang tên cho ông X và làm sổ đỏ mới. Sổ đỏ mới của ông X có diện tích là 280 m2; nhưng sổ đỏ cũ chỉ có diện tích 250 m2. Xin hỏi: Bố mẹ tôi có thể lấy lại phần diện tích đất bị lấn chiếm không?
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm
1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.”
Như vậy, hành vi lấn chiếm đất đai là hành vi bị nghiêm cấm. Trong trường hợp của bạn: nhà hàng xóm lấn chiếm khoảng 30 m2 đất nhà bạn. Sau đó họ bán phần đất nhà họ và cả phần đất lấn chiếm của nhà bạn cho ông X. Trên sổ đỏ của nhà bạn vẫn thể hiện phần diện tích đất bị lấn chiếm. Do đó hành vi hành xóm lấn chiếm diện tích đất của bạn là không đúng quy định pháp luật.
Để bảo đảm quyền lợi của mình; gia đình bạn và gia đình hàng xóm có thể tiến hành thương lượng tự hòa giải. Nếu không tự hòa giải được, bạn có thể làm đơn yêu cầu hòa giải tại UBND xã; hoặc nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện theo Điều 203 Luật đất đai năm 2013.
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Như vậy, người sử dụng đất chỉ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau:
+) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+) Đất không có tranh chấp;
+) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án;
+) Trong thời hạn sử dụng đất.
Trong trường hợp của bạn, nhà hàng xóm bạn chuyển nhượng cho ông X diện tích đất 280 m2; trong khi diện tích đất trong sổ đỏ của nhà hàng xóm là 250 m2. Như vậy họ đã chuyển nhượng 30 m2 đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó hợp đồng chuyển nhượng giữa họ bị vô hiệu một phần đối với 30 m2 lấn chiếm vì không đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng. Do đó gia đình bạn có thể lấy lại phần đất bị lấn chiếm.
